Der Wert des Bodens ist ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswert-verfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Die Bodenricht-werte werden von den örtlich ansässigen Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt.
Aufgrund § 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.
Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.
Das
Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV) kommt vor allem bei Grundstücken
in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden,
bebaut sind. Zu nennen sind insbesondere Eigentumswohnungen, Garagen und Stellplätze
sowie teilweise auch Einfamilien-Reihenhäuser.
Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20) wird vorzugsweise angewendet, wenn der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung ist. Das trifft zum Beispiel bei Mietwohnhäusern, gemischt genutzten Grundstücken oder gewerblichen Objekten zu.
Das Sachwertverfahren (§§ 21-23) ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne nicht in erster Linie ankommt. Dies gilt vorwiegend bei Ein- und Zweifamilien-hausgrundstücken, besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind.
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